Les copropriétés en France sont en danger ! Par manque de connaissances, les administrateurs sont incapables de prendre des décisions importantes concernant la gestion générale des immeubles. Les votes de travaux sont repoussés car les soldes des fonds de prévoyance sont insuffisants pour les acquitter, ce qui entraine des dégradations des bâtisses et par le fait même une diminution de la valeur des unités. La dévalorisation des copropriétés a un effet sournois car elle change progressivement la dynamique de l’immeuble, augmente peu à peu la proportion de locataires par rapport aux propriétaires résidants, amène des copropriétaires moins à l’aise financièrement qui, par le fait même, seront moins prédisposés à investir dans la maintenance des immeubles. Les immeubles se dégradent, perdent de la valeur et les propriétaires en payent le prix.
Afin d’éviter que la situation ne s’aggrave à ce point au Québec, un groupe de travail sur la copropriété a été formé par la Chambre des notaires du Québec avec l’appui du ministre de la Justice. Son mandat : établir des recommandations sur la pertinence de modifier la législation relative à la copropriété et cerner les besoins d’information des copropriétaires et des administrateurs de copropriétés. Au terme de leurs travaux, plusieurs inquiétudes ont été soulevées notamment quant à la protection des acquéreurs de fractions de copropriété neuves et quant à la sauvegarde du patrimoine immobilier en copropriété.
Leur rapport soulève une tonne de questions et de lacunes du système des copropriétés. Il traite autant de la protection des acquéreurs lors de l’achat d’une copropriété résidentielle que du fonctionnement de la copropriété (assemblées, gestions, entretien, assurances, etc.). La section traitant de l’entretien des parties communes a plus particulièrement attiré mon attention.
Le Code civil du Québec impose une contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance équivalente à au moins cinq pour cent (5 %) des contributions aux charges communes. Ce pourcentage est nettement insuffisant. Souvent, le fonds de prévoyance ne contient pas les sommes requises afin d’effectuer les réparations importantes requises et le syndicat se voit dans l’obligation d’imposer une charge spéciale afin de les acquitter; charges spéciales que plusieurs copropriétaires sont incapables d’assumer.
Le rapport démontre également qu’il n’y a aucun lien entre le montant du budget annuel et les sommes nécessaires aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Il est primordial d’imposer la constitution d’un fonds de prévoyance mais encore faut-il que ce dernier soit suffisant pour faire face aux réparations majeures. Selon le Groupe de travail sur la copropriété, ce plancher de cinq pour cent doit être retiré du Code civil. Si un seuil minimum doit être établi par législation, il a été démontré que ce doit être en fonction du coût de l’immeuble et non du budget annuel du syndicat de copropriété.
Il est suggéré que le fonds de prévoyance soit d’un minimum de un pour cent (1 %) de la valeur de reconstruction de l’immeuble. Il est également recommandé que le syndicat soit tenu de faire un exercice prévisionnel au moyen d’une étude sur le fonds de prévoyance menée par un expert. Ce montant estimé par un professionnel pourrait donc pallier au pourcentage minimum fixé et par le fait même, être adapté à l’immeuble en question. Le Code civil du Québec devrait donc être modifié afin d’imposer un pourcentage minimal en rapport avec la valeur à neuf de l’immeuble et non en rapport avec le montant des charges communes.
Certaines copropriétés connaissent des problèmes importants et il est primordial d’agir afin de mieux les protéger. Pour connaitre la totalité des inquiétudes et les recommandations du Groupe de travail, je vous invite à consulter le rapport disponible sur le site internet du Ministère de la Justice du Québec.